物業(yè)管理研究精品(七篇)

序論：寫作是一種深度的自我表達(dá)。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內(nèi)心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇物業(yè)管理研究范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創(chuàng)作。

篇(1)

關(guān)鍵詞：平房區(qū);物業(yè)管理;城市治理

視察北京時(shí)明確了北京“四個(gè)中心”的核心功能，并提出要深入實(shí)施“三個(gè)北京”戰(zhàn)略，健全城市管理體制，提高城市管理水平，推進(jìn)城市管理目標(biāo)、方法、模式現(xiàn)代化。按照北京對新東城作為首都功能核心區(qū)的定位，東城區(qū)確立“首都文化中心區(qū)，世界城市窗口區(qū)”的新定位，推進(jìn)“兩新四化”成為新東城實(shí)現(xiàn)發(fā)展跨越的新戰(zhàn)略。東城轄區(qū)面積41.84平方公里，共17個(gè)街道，90萬常住人口。平房區(qū)主要集中在12個(gè)街道，總面積約12.8平方公里，平房區(qū)的常住人口約23萬。由此可見，東城的平房區(qū)面積約占轄區(qū)面積的1/3，平房區(qū)常住人口約占總?cè)丝诘?/4。北京市東城區(qū)平房區(qū)物業(yè)管理實(shí)踐研究文/韓曉婷等平房區(qū)人口平均密度高達(dá)2.21萬人/平方公里，產(chǎn)權(quán)歸屬復(fù)雜、房屋質(zhì)量問題嚴(yán)峻、設(shè)施落后、環(huán)境臟亂、交通擁堵等突出問題，形成了平房區(qū)擠、亂、陋、貧的居住狀況，不僅影響了平房區(qū)居民的生活質(zhì)量，而且影響了新東城的建設(shè)。為改善民生、優(yōu)化首都核心區(qū)功能和實(shí)現(xiàn)東城發(fā)展新戰(zhàn)略，彌補(bǔ)短板刻不容緩，實(shí)現(xiàn)平房區(qū)物業(yè)管理成為近幾年東城區(qū)政府的重點(diǎn)工作之一。2016年，東城區(qū)政府更是將平房區(qū)物業(yè)管理與文化強(qiáng)區(qū)、城市更新改造和居家養(yǎng)老四項(xiàng)工作作為區(qū)政府工作的重點(diǎn)。

一、平房區(qū)的特點(diǎn)

平房區(qū)是指以老北京胡同街巷為脈絡(luò)，以平房建筑群為主要構(gòu)成，具備一定四至范圍的區(qū)域。它既包括平房院落和胡同街巷，也包括交錯(cuò)其間的簡易樓、獨(dú)棟樓房和非封閉式小區(qū)。隨著城市管理的推進(jìn)，居住業(yè)態(tài)（樓房形態(tài)的住宅小區(qū)）的物業(yè)管理已經(jīng)十分普遍，也受到了廣大業(yè)主的認(rèn)可。樓房小區(qū)首先是封閉的；其次，產(chǎn)權(quán)明晰；最后，有《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物行業(yè)研究DOI:10.16141/ki.1671-8089.2017.04.012權(quán)法》等法律法規(guī)支撐。比較之下，平房區(qū)推行物業(yè)管理有一定的難度。第一，平房區(qū)相對開放，封閉性不夠。第二，房屋建設(shè)年代久遠(yuǎn)，城市基礎(chǔ)設(shè)施相對落后。第三，房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜，且在不斷分化，管理主體多元，呈現(xiàn)失管態(tài)勢。平房區(qū)院落開放、設(shè)備老化、建筑年代久遠(yuǎn)、多年來實(shí)施行政管理，加之平房區(qū)的物業(yè)管理沒有明確的政策和法規(guī)，致使在平房區(qū)推行物業(yè)管理難度較大。

二、東城區(qū)平房區(qū)推行物業(yè)管理的歷史進(jìn)程

東城區(qū)平房區(qū)主要集中在12個(gè)街道，即長安街以北的安定門、交道口、景山、東華門、北新橋、東四、朝陽門、建國門8個(gè)街道，長安街以南的前門、體育館路、天壇、永外4個(gè)街道。平房區(qū)物業(yè)管理工作由區(qū)城管委牽頭。自2014年以來，朝陽門、東四街道率先進(jìn)行胡同準(zhǔn)物業(yè)管理試點(diǎn)，取得良好效果。2015年底，區(qū)里（東四、交道口、北新橋、建國門4個(gè)街道）正式提出平房區(qū)推行物業(yè)管理服務(wù)。2016年5月24日，東四街道經(jīng)區(qū)政府特批，通過公開招標(biāo)方式率先完成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)政府采購工作，并于6月1日正式推行。2016年6月30日，東城區(qū)出臺《關(guān)于推行平房區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的意見》及配套文件，在平房集中的10個(gè)街道（12個(gè)排除天壇和永外兩個(gè)）每個(gè)街道選取兩個(gè)片區(qū)推行物業(yè)管理服務(wù)。2017年，東城區(qū)已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)平房區(qū)物業(yè)管理服務(wù)全覆蓋，并在此基礎(chǔ)上探索解決平房區(qū)交通擁堵和停車難問題的根本方法。

三、平房區(qū)物業(yè)管理覆蓋之初轄區(qū)主要存在的問題

1、公共用地緊張，胡同停車難問題較為突出。在東城區(qū)的老舊平房區(qū)，現(xiàn)在的停車位和停車需求之間的關(guān)系是1：2.9，有的街道甚至可以達(dá)到1：6。由于“先天不足”，停車位資源不能滿足實(shí)際車輛對車位的需求，導(dǎo)致居民私裝地鎖、隨意停車以及“僵尸車”占地等現(xiàn)象屢見不鮮。2、胡同內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生較差。長時(shí)間以來，平房區(qū)居民認(rèn)為自己房門口的地方就是自己的私人區(qū)域，常常堆放一些廢棄物、廢舊物品，影響胡同的整齊和美觀。3、開墻打洞屢禁不止。開墻打洞，變居為商，在東城平房區(qū)的諸多街道較為普遍。小服裝店、煙酒店甚至五金店在街邊連成了排，路邊廣告牌大小形狀各異，不僅影響了周圍居民的正常生活，還破壞了古都風(fēng)貌。4、人員雜，居民安全感低。由于平房區(qū)多為背街，街面商鋪林立，行人眾多，致使平房區(qū)人員出入多、雜。一些平房區(qū)挨著名勝古跡，游人、車輛隨意出入也影響了轄區(qū)內(nèi)居民的安全，使得偷竊之事時(shí)有發(fā)生。5、設(shè)施落后，問題多。平房區(qū)內(nèi)大量的公共設(shè)施設(shè)備，公用電話亭、廢物箱、街牌、座椅、自行車存車架、各類電力通信設(shè)施、排水設(shè)施、健身器材等，無專門機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行日常管理，設(shè)施設(shè)備得不到定期的維修養(yǎng)護(hù)，部分功能退化，有些甚至失去應(yīng)有的功能，成為“擺設(shè)”，大量設(shè)施設(shè)備年代久遠(yuǎn)，功能落后，無法滿足居民生活需要。

四、東城區(qū)平房區(qū)推行物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)

平房區(qū)物業(yè)管理是指平房區(qū)行政管理機(jī)構(gòu)以提供公共服務(wù)的方式委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)對平房區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)平房區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、市容市貌和維護(hù)公共秩序等活動(dòng)。平房區(qū)的物業(yè)服務(wù)包括六大項(xiàng)，即環(huán)衛(wèi)保潔、園林綠化、秩序維護(hù)、交通疏導(dǎo)、設(shè)備設(shè)施巡查維護(hù)和治安防范。近幾年，東城區(qū)平房物業(yè)管理主要從以下幾個(gè)方面來開展。1、明確主線，加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)。平房區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、安全保障多年來都是由城市環(huán)衛(wèi)和城管部門來負(fù)責(zé)，居民集體意識不高，推行平房區(qū)的物業(yè)管理只能由行政部門來統(tǒng)領(lǐng)。與樓房物業(yè)管理不同，平房區(qū)的物業(yè)管理難度較大，單純依靠物業(yè)服務(wù)企業(yè)的力量是無法做好平房區(qū)管理的，因此還需要區(qū)環(huán)衛(wèi)部門、市政部門、城管委、房管局、社會(huì)辦、財(cái)政局、街道和居委會(huì)等多部門的參與，這些部門思想意識統(tǒng)一十分重要。在響應(yīng)面對全國群眾所提出的號召，以疏解非首都功能為主線，東城區(qū)將“平房區(qū)物業(yè)管理”作為區(qū)政府四項(xiàng)重點(diǎn)工作之一。同時(shí)，區(qū)成立了平房區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，區(qū)委常委委員負(fù)責(zé)，副區(qū)長組織，城管、社會(huì)辦等部門負(fù)責(zé)人執(zhí)行。領(lǐng)導(dǎo)小區(qū)下設(shè)辦公室。2、建立健全物業(yè)管理制度體系，確保有章可循。經(jīng)過專家論證和群眾參與，東城區(qū)建立了“1+3+10”的制度體系。“1”即《關(guān)于推行平房區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的意見》，“3”即《東城區(qū)平房區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.0（試行）》、《東城區(qū)平房區(qū)物業(yè)管理服務(wù)專項(xiàng)資金管理暫行辦法》和《東城區(qū)平房區(qū)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)選取、考核及退出相關(guān)要求》，“10”是在10個(gè)街道推行管理。每個(gè)街道根據(jù)自己的實(shí)施方案選取物業(yè)企業(yè)簽訂合同。該套制度體系，明確了服務(wù)目標(biāo)、服務(wù)內(nèi)容、管理原則、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、資金管理和企業(yè)進(jìn)入及退出條件，實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，過程控制有章法，監(jiān)督評價(jià)有依據(jù)，為各街道引入物業(yè)管理做好了制度保障。3、建立政府主導(dǎo)的平房區(qū)物業(yè)管理模式。針對平房產(chǎn)權(quán)以公產(chǎn)房為主、地域開放、居民成分構(gòu)成復(fù)雜的現(xiàn)狀，東城區(qū)構(gòu)建了以“區(qū)政府主導(dǎo)，物業(yè)企業(yè)實(shí)施，居民參與”的多元協(xié)作模式，建立“居民自治，物業(yè)服務(wù)，社區(qū)指導(dǎo)”三位一體的管理模式，形成政府主導(dǎo)、多元共治、良性互動(dòng)的治理格局，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建符合首都核心功能區(qū)的干凈、整潔、秩序、和諧的平房區(qū)新面貌。4、城市治理與物業(yè)管理并重，多項(xiàng)措施并行。東城區(qū)將平房區(qū)的物業(yè)管理問題視作城市治理的一項(xiàng)，強(qiáng)調(diào)了政府對于公共事務(wù)、公共設(shè)施、公共安全的管理義務(wù)，平房區(qū)引入物業(yè)管理旨在通過社會(huì)力量參與更為有效地促進(jìn)平房區(qū)的法治管理。在平房區(qū)的物業(yè)管理中，做到了執(zhí)法與物業(yè)管理相結(jié)合、公共服務(wù)與物業(yè)管理相結(jié)合、網(wǎng)格制與物業(yè)管理相結(jié)合、社區(qū)自治和物業(yè)管理相結(jié)合。由于物業(yè)公司沒有行政執(zhí)法權(quán)，因此當(dāng)發(fā)現(xiàn)開墻打洞、私藏違禁品等情況時(shí)，只能“勸”不能“管”。當(dāng)城市執(zhí)法和物業(yè)管理結(jié)合了以后，物業(yè)公司就可以第一時(shí)間將問題反映給城市執(zhí)法大隊(duì)，由執(zhí)法隊(duì)第一時(shí)間給予解決。這種緊密配合的工作機(jī)制，有效地緩解了執(zhí)法力量的不足，并及時(shí)將開墻打洞等違法行為扼殺在初期。平房區(qū)居民隨意丟棄廢棄物的情況居多，渣土類垃圾較多，城市環(huán)衛(wèi)主要負(fù)責(zé)主干道街面的垃圾收集和清運(yùn)，每天的工作時(shí)間比較固定，不能滿足平房區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生需求。引入物業(yè)公司后，物業(yè)企業(yè)根據(jù)轄區(qū)的垃圾丟棄量確定管理重點(diǎn)、人員分配和工作機(jī)制，發(fā)現(xiàn)垃圾可以第一時(shí)間收集、清運(yùn)，并能通過監(jiān)控系統(tǒng)追查丟棄人。“停車難”一直是中國城市的社會(huì)問題，對于公共區(qū)域狹小的平房區(qū)，停車更難，單靠物業(yè)公司是無法解決的。今年，東城區(qū)在東四、交道口、北新橋等13處平房集中區(qū)域，試點(diǎn)利用公房騰退等方式建設(shè)胡同立體停車場，緩解老城區(qū)居民的停車難問題。育樹胡同引進(jìn)錯(cuò)層式自走車庫的設(shè)計(jì)思路，對原有平面停車場進(jìn)行改造，使車位從原來的100個(gè)增加至300個(gè)，成為東四胡同首個(gè)立體停車庫。據(jù)介紹，目前正在施工的還有東四十條立體車庫，前門東大街籌建的立體車庫正啟動(dòng)項(xiàng)目勘察和設(shè)計(jì)，東城區(qū)今年將建設(shè)13處立體停車設(shè)施緩解平房區(qū)的停車問題。5、依靠政治思想工作，加大居民宣傳。在實(shí)踐中，由于廣大居民對物業(yè)管理及收費(fèi)問題認(rèn)識不足，存在疑慮，給工作推進(jìn)帶來一定的阻力。各街道不斷探索運(yùn)用政治思想工作方式，加強(qiáng)平房物業(yè)管理的宣傳工作，廣泛深入發(fā)動(dòng)群眾，爭取廣大居民的理解、支持和參與，堅(jiān)持以人為本，立足為居民服務(wù)的出發(fā)點(diǎn)，積極推進(jìn)共建共享。事實(shí)證明，這種工作方式取得了很好的效果。

五、東城區(qū)平房區(qū)物業(yè)管理取得的成效

東城區(qū)平房區(qū)推行物業(yè)管理以來，取得了明顯的成效，主要有以下幾個(gè)方面：（1）秩序得到了良好的維護(hù)。包括交通秩序、經(jīng)營秩序和其他城市管理當(dāng)中的秩序。黑三輪，尤其是黑導(dǎo)游的三輪車因?yàn)槲飿I(yè)公司的攔截明顯減少了。物業(yè)公司在胡同兩端安排人員疏導(dǎo)車輛，配合單行道措施，胡同內(nèi)的通行秩序和停車秩序也得到了明顯改觀。平房區(qū)的店外經(jīng)營、無照游商、私設(shè)廣告等問題得到了有效控制，商戶的自律意識增強(qiáng)，經(jīng)營更加規(guī)范。特別是在街道開展治理開墻打洞工作中，物業(yè)企業(yè)與街道能夠積極配合開展入戶動(dòng)員、調(diào)查、宣傳教育等工作，并監(jiān)督各類新生的違法行為，與執(zhí)法部門形成了合力。（2）治安事件減少，居民安全感有所提升。物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐后，治安事件下降超過10%。部分街道引進(jìn)的保安人員經(jīng)過專業(yè)訓(xùn)練，在制止違法行為時(shí)震懾力較強(qiáng)。另外，保安巡邏時(shí)間較長，有的街道為24小時(shí)，彌補(bǔ)了白天社區(qū)治安巡防力量的不足，增強(qiáng)了夜間巡防力量，入室類治安案件發(fā)案率有所下降。（3）平房區(qū)停車管理明顯改善。物業(yè)企業(yè)在胡同口兩端設(shè)置固定崗，對進(jìn)出胡同的車輛進(jìn)行引導(dǎo)、詢問、登記，對逆向行駛、不按規(guī)定行駛或停放的車輛以及非本地區(qū)車輛進(jìn)行勸導(dǎo)、制止，對胡同地面交通環(huán)境的改善起到一定促進(jìn)作用。另外，利用公房騰退在胡同兩端建設(shè)或改造立體車庫，增加停車位，切實(shí)解決了平房區(qū)的居民停車問題。（4）衛(wèi)生環(huán)境有明顯改善。物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)了胡同路面的清掃保潔工作，及時(shí)對垃圾渣土、大件廢棄物、小廣告等進(jìn)行清理。東四、朝陽門街道，物業(yè)企業(yè)還負(fù)責(zé)垃圾不落地工作，引導(dǎo)居民逐步養(yǎng)成垃圾分類、定點(diǎn)定時(shí)投放垃圾的文明習(xí)慣，對改善胡同的環(huán)境衛(wèi)生起到積極作用。（5）應(yīng)急處置工作得到加強(qiáng)。在連續(xù)出現(xiàn)大到暴雨期間，物業(yè)企業(yè)在開展地區(qū)防汛應(yīng)急搶險(xiǎn)工作中表現(xiàn)突出。主要是與街道配合對轄區(qū)內(nèi)的房屋、樹木、地下空間、公共設(shè)施、雨水箅子全面進(jìn)行排查、清理，處理積水、漏雨等突發(fā)事件。今年的汛期，投入各方力量到低洼院的排水和危舊房的搶險(xiǎn)當(dāng)中，保證了為居民解決實(shí)事和難事，受到了廣大居民的好評。（6）消防安全工作得到加強(qiáng)。以安定門街道為例，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入后，建立了3處微型消防站站點(diǎn)，并配置相應(yīng)的消防器材、設(shè)備，消防支隊(duì)、街道公共安全、防火辦、派出所等專業(yè)部門多次對微型消防站人員進(jìn)行培訓(xùn)、授課，并組織消防演練，有效提升本地區(qū)的初期火情控制能力。

篇(2)

1運(yùn)行模式

湖南城建職業(yè)技術(shù)學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)從2016年開始在人才培養(yǎng)方案中加入四門跟崗實(shí)習(xí)實(shí)踐課程，分別為物業(yè)客服與社區(qū)文化建設(shè)、物業(yè)社區(qū)安全管理、物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)維和物業(yè)環(huán)境與園林綠化管理。跟崗實(shí)習(xí)課程設(shè)置在本專業(yè)的第三學(xué)期和第四學(xué)期，教學(xué)周期為八周。目前已進(jìn)行了四期跟崗實(shí)習(xí)，其運(yùn)行模式及運(yùn)行機(jī)制已相對穩(wěn)定。在跟崗實(shí)習(xí)實(shí)踐教學(xué)模式下，設(shè)置校內(nèi)外雙導(dǎo)師，其中校內(nèi)導(dǎo)師以負(fù)責(zé)專業(yè)理論知識為主，企業(yè)導(dǎo)師以負(fù)責(zé)指導(dǎo)學(xué)生實(shí)踐操作為主。

2主要成果與成效

（1）開發(fā)校企資源，共建專業(yè)教學(xué)資源庫。跟崗實(shí)習(xí)的順利進(jìn)行，幫助完成了校外實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)基地的建設(shè)。物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)團(tuán)隊(duì)向每個(gè)合作企業(yè)選拔對應(yīng)專業(yè)的企業(yè)教師，聯(lián)合開發(fā)專業(yè)核心課教學(xué)資源。目前已完成全部專業(yè)核心課程的課程標(biāo)準(zhǔn)、課件等資源的開發(fā)，有6項(xiàng)院級科研課題成功立項(xiàng)。（2）豐富校園文化，促進(jìn)職業(yè)素養(yǎng)的提高。通過進(jìn)行“下企業(yè)跟崗實(shí)習(xí)”，促進(jìn)了班級文化向企業(yè)文化過渡。“物業(yè)經(jīng)理人訂單班”引入并改良企業(yè)6S文化，開展模擬企業(yè)崗位競聘、職業(yè)技能節(jié)等活動(dòng)，培養(yǎng)了學(xué)生良好的職業(yè)素養(yǎng)[2]。（3）媒體大力宣傳，促進(jìn)校企知名度的提高。湖南日報(bào)《湖南城建職院“訂單培養(yǎng)”物業(yè)管理人才》、紅網(wǎng)《湖南建工校企合作辦學(xué)顯成效探索新時(shí)代物業(yè)管理人才培養(yǎng)模式》等專題報(bào)道了湖南城建職業(yè)技術(shù)學(xué)院“現(xiàn)代學(xué)徒制”人才培養(yǎng)模式，媒體宣傳促進(jìn)了校企知名度的提高。

3實(shí)踐體會(huì)與思考

通過“下企業(yè)跟崗實(shí)習(xí)”這一教學(xué)組織模式，使湖南城建職業(yè)技術(shù)學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生技能水平得到了加強(qiáng)，動(dòng)手能力得到了提高。近年用工單位反映，湖南城建職業(yè)技術(shù)學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)生素質(zhì)好、能力強(qiáng)，為探索校企深度合作新模式積累了經(jīng)驗(yàn)。但具體還存在以下問題。（1）個(gè)別企業(yè)導(dǎo)師的管理與教學(xué)不夠讓學(xué)生滿意。個(gè)別企業(yè)導(dǎo)師由于工作繁忙，沒有時(shí)間與精力備課教學(xué)，會(huì)出現(xiàn)隨意教學(xué)、隨意安排任務(wù)的情況，學(xué)生實(shí)習(xí)目標(biāo)沒有實(shí)現(xiàn)、職業(yè)崗位技能沒有得到鍛煉。（2）個(gè)別學(xué)生的積極主動(dòng)性不夠。每一期的跟崗實(shí)習(xí)涉及二三十個(gè)項(xiàng)目，各項(xiàng)目的食宿條件有好有差，造成學(xué)生的心理落差，從而影響學(xué)生實(shí)習(xí)的積極主動(dòng)性。

4未來努力方向

要有效開展新的人才培養(yǎng)方案試點(diǎn)，接下來湖南城建職業(yè)技術(shù)學(xué)院會(huì)在課程標(biāo)準(zhǔn)、師資（企業(yè)導(dǎo)師）標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)行革新。（1）完善企業(yè)導(dǎo)師遴選標(biāo)準(zhǔn)和建立師資庫。同時(shí)與企業(yè)合作積極開展師傅培訓(xùn)，提升企業(yè)師傅的教學(xué)能力和個(gè)人綜合素質(zhì)。（2）確立開發(fā)校本教材。下一步要與企業(yè)合作開發(fā)物業(yè)客服與社區(qū)文化建設(shè)、物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)維等基于崗位工作內(nèi)容、融入國家職業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)教學(xué)內(nèi)容和教材，以解決教材和教學(xué)內(nèi)容不統(tǒng)一的問題。（3）調(diào)整優(yōu)化跟崗實(shí)習(xí)項(xiàng)目。與企業(yè)溝通，通過前幾期跟崗實(shí)習(xí)學(xué)生的有效反饋，后續(xù)盡量避免將學(xué)生安排在滿意度較低的實(shí)習(xí)項(xiàng)目中，提高學(xué)生的積極主動(dòng)性和跟崗實(shí)習(xí)效果。

參考文獻(xiàn)：

篇(3)

油田社區(qū)現(xiàn)如今承擔(dān)著企業(yè)的生產(chǎn)以及職工生活服務(wù)的重點(diǎn)職能所在。社區(qū)要通過不斷的進(jìn)行服務(wù)理念、服務(wù)方式以及服務(wù)水平的提高，才能夠保證服務(wù)措施的進(jìn)一步完善，讓區(qū)域內(nèi)的居民享受到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，保證社區(qū)和諧的建設(shè)。該如何改進(jìn)和提升油田物業(yè)的管理水平，實(shí)現(xiàn)如今油田物業(yè)管理中的重點(diǎn)研究方向。

關(guān)鍵詞：

油田物業(yè)；管理；建議

1.強(qiáng)化油田物業(yè)服務(wù)和管理的主要做法

首先對于油田物業(yè)服務(wù)人員來說，要不斷的強(qiáng)化物業(yè)管理人員的技能培訓(xùn)，從人員的能力提升角度進(jìn)行物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升。現(xiàn)如今，我國油田物業(yè)管理與服務(wù)水平一直因?yàn)槲飿I(yè)管理素質(zhì)的低下收到阻礙，為了能夠更好的處理這種現(xiàn)狀問題，我們應(yīng)當(dāng)通過狠抓物業(yè)人員業(yè)務(wù)能力的手段進(jìn)行改善，通過開展一系列的培訓(xùn)活動(dòng)讓使得物業(yè)服務(wù)人員在工作的過程中堅(jiān)持人性化的服務(wù)需求。這就需要我國油田物業(yè)系統(tǒng)在日常的工作中不斷強(qiáng)化物業(yè)從業(yè)人員的溝通能力，從溝通方法、溝通藝術(shù)等角度進(jìn)行培訓(xùn)。可以通過進(jìn)行系列讀物案例的讀物編制，并將其下發(fā)到每一個(gè)油田物業(yè)管理人員的手中，從而使物業(yè)管理人員能夠通過學(xué)習(xí)先進(jìn)工作者的工作經(jīng)驗(yàn)，達(dá)成職工間的工作交流與工作經(jīng)驗(yàn)的共享。我們還應(yīng)當(dāng)按照嚴(yán)格的物業(yè)管理規(guī)章制度，借助多元化的活動(dòng)對我國現(xiàn)行的油田物業(yè)管理?xiàng)l例進(jìn)行解析和運(yùn)用，使得物業(yè)管理人員的服務(wù)能力得到更好的提升。其次，要加強(qiáng)對油田物業(yè)從業(yè)人遠(yuǎn)的教育引導(dǎo)。通過對油田物業(yè)管理干部們進(jìn)行有限教育培訓(xùn)，使物業(yè)管理干部在物業(yè)管理工作中充分發(fā)揮其帶頭作用。油田物業(yè)管理相對比較簡單重復(fù)，有的時(shí)候還會(huì)遭受誤解。我國正處于油田神話改革的初期，發(fā)展前景尚不明確，使得油田物業(yè)干部的內(nèi)心不穩(wěn)定，從而導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)的品質(zhì)得不到提升。在我國不斷的明確油田物業(yè)的管理定位和發(fā)展定位以后，油田物業(yè)管理提出了嶄新的工作思路，使物業(yè)管理職工們，從根本上意識到物業(yè)管理工作的簡單。通過不斷的進(jìn)行教育引導(dǎo)使得員工們的文化生活得到豐富，日常的生活變得有規(guī)律，從而促進(jìn)油田物業(yè)工作人員的思想觀念開始轉(zhuǎn)變。第三，加強(qiáng)油田物業(yè)管理隊(duì)伍的制度建設(shè)。只有擁有明確的規(guī)章制度才能夠?qū)⒂吞锓?wù)的改進(jìn)落實(shí)到實(shí)處中去。對于油田物業(yè)管理隊(duì)伍的制度建設(shè)首先要完善好油田物業(yè)職工的考核機(jī)制。不斷的推行對員工們的績效考核，并通過公示的方式，使職工們能夠感受到“做多做少不一樣，做好做壞不一樣”還應(yīng)當(dāng)通過制度不斷的加強(qiáng)職工們的監(jiān)督意識，使得職工們能夠在日常的工作生活們積極地對物業(yè)管理干部以及先進(jìn)物業(yè)管理人員進(jìn)行監(jiān)督。只有這樣才能夠促進(jìn)物業(yè)服務(wù)的持續(xù)改進(jìn)。第四，要不斷的對油田物業(yè)管理細(xì)節(jié)的完善。只有通過人性化的服務(wù)才能夠改進(jìn)現(xiàn)在的油田物業(yè)管理服務(wù)的現(xiàn)狀。首先應(yīng)當(dāng)對職工們的需求有所了解。可以通過問卷調(diào)查等方式，將職工們的意見和建議進(jìn)行收集，通過對意見和建議進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，及時(shí)對物業(yè)管理中存在的問題進(jìn)行處理，使處理結(jié)果滿足職工們的日常需求。還要建設(shè)還油田物業(yè)管理的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)交流，通過日常的運(yùn)行，推行實(shí)時(shí)服務(wù)的制度，充分的調(diào)動(dòng)好油田物業(yè)管理人員的工作積極性。

2影響油田物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的主要因素

油田物業(yè)管理隊(duì)伍的結(jié)構(gòu)不合理是物業(yè)服務(wù)受阻的關(guān)鍵問題所在。現(xiàn)如今油田物業(yè)管理系統(tǒng)存在人員的缺失的問題。造成這種問題出現(xiàn)的主要原因可以分為一下兩個(gè)方面:第一個(gè)方面就是政策性的缺失，因?yàn)槲飿I(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)階層對物業(yè)管理人員的設(shè)置䟔。導(dǎo)致很多員工不能夠承擔(dān)起實(shí)際的工作量，有些員工不斷的空閑。另一個(gè)方面就是從結(jié)構(gòu)上來講，主要是物業(yè)管理隊(duì)伍的人力資源沒有進(jìn)行合理的培植。使得物業(yè)管理服務(wù)的一線人員因?yàn)榇嬖诟鞣N各樣的原因，不能夠正常的完成自己的崗位職責(zé)。對于油田物業(yè)管理人員來說，其管理人員的技能普遍比較低，對油田物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)識不全面。有的油田物業(yè)管理人員缺乏與他人的合理溝通技巧，在溝通的過程中存在各種各樣的態(tài)度問題。現(xiàn)如今油田物業(yè)管理的服務(wù)理念相對比較落后，要堅(jiān)持以認(rèn)為本的要求，我國油田物業(yè)應(yīng)當(dāng)明晰現(xiàn)如今物業(yè)管理服務(wù)中存在的不合理的地方。

3加強(qiáng)和改進(jìn)油田物業(yè)管理服務(wù)工作的方向

對于油田物業(yè)管理服務(wù)的提升來說，首先要不斷的堅(jiān)持物業(yè)管理人員的教育，不斷的增強(qiáng)物業(yè)管理人員的服務(wù)意識。通過讓物業(yè)服務(wù)管理人員能夠做到換位思考的方式，通過自己的不斷努力來滿足油田工作人員的工作生活中的服務(wù)需求，不僅如此還要不斷的照顧到油田員工精神和心理上的需求，讓油田管理服務(wù)能夠更好的做到“以人為本”。要不斷的對物業(yè)管理干部們的服務(wù)意識和服務(wù)能力進(jìn)行提高，讓干部們以身作則，在日常的物業(yè)管理工作中以自身的行動(dòng)帶動(dòng)油田物業(yè)管理職工的工作積極性。從而達(dá)到，精化管理服務(wù)、親情式服務(wù)的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。通過不斷的進(jìn)行服務(wù)技能培訓(xùn)，使得物業(yè)管理人員的能力能夠滿足油田廣大職工的需求。現(xiàn)如今物業(yè)管理發(fā)展作為一門新興的產(chǎn)業(yè)，看似簡單但同樣需要豐富的專業(yè)知識、技能。油田物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)首先從思想上高度重視對物業(yè)管理人員的培訓(xùn)，積極地創(chuàng)造良好的條件為物業(yè)管理職工們進(jìn)行培訓(xùn)。讓油田物業(yè)管理系統(tǒng)更加的優(yōu)質(zhì)化、親情化、人性化。堅(jiān)持以人為本、禮儀服務(wù)的具體要求。

作者：單振閣 單位：遼河石油勘探局興隆臺公用事業(yè)處

參考文獻(xiàn)：

篇(4)

關(guān)鍵詞： 物業(yè)管理前期介入 現(xiàn)實(shí)意義 時(shí)機(jī)選擇

所謂物業(yè)管理前期介入，即開發(fā)商通過招標(biāo)或邀請物業(yè)管理公司，使其在正式接管物業(yè)之前，從物業(yè)管理和運(yùn)作角度為房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、施工、竣工、驗(yàn)收、接管等方面提出專業(yè)性、建設(shè)性意見，并配合監(jiān)理公司對工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，以保證設(shè)計(jì)的合理、施工質(zhì)量的提高，為以后的管理打下良好的基礎(chǔ)。一般認(rèn)為，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的后續(xù)工作，為了對物業(yè)實(shí)施有效管理，以保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能，物業(yè)管理企業(yè)需要前期介入。目前我市一些富有遠(yuǎn)見的開發(fā)商雖已開始嘗試對物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介入管理，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的，且主要是就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備，因而介入管理在深度和廣度上都存在一定的缺陷，難以解決開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的許多問題。

1. 物業(yè)管理前期介入的現(xiàn)實(shí)意義

在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、營銷、消費(fèi)使用的全過程中，物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用。我國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展，從以抓建設(shè)為主的生產(chǎn)導(dǎo)向階段，以抓促銷為主的銷售導(dǎo)向階段，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的營銷導(dǎo)向階段，開發(fā)商們開始根據(jù)市場需要和用戶呼聲確定開發(fā)戰(zhàn)略，對物業(yè)管理公司的要求不再停留在搞好后期管理服務(wù)上，還希望借助物管公司熟悉掌握住戶需求變化和物業(yè)使用管理的專業(yè)優(yōu)勢前期介入開發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計(jì)合理和質(zhì)量良好，使得開發(fā)出的物業(yè)能夠最貼近住戶需求。物業(yè)管理前期介入，也能讓消費(fèi)者真切感受到房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的重視。目前消費(fèi)者的物業(yè)管理意識已經(jīng)有了很大的提高，據(jù)專家評估，物業(yè)管理因素可以占到樓宇價(jià)格的20%―30%。

2. 物業(yè)管理前期介入開發(fā)的時(shí)機(jī)分析

根據(jù)前期介入階段的不同，它可分為早、中、晚三類。早期介入是指物業(yè)管理公司在項(xiàng)目可行性研究階段即開始介入；中期介入則是在項(xiàng)目施工階段開始；在工程基本結(jié)束、準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收時(shí)介入看作為晚期介入。

2.1物業(yè)管理早期介入。

物業(yè)管理的早期介入是在物業(yè)項(xiàng)目剛剛立項(xiàng)，進(jìn)行可行性研究時(shí)介入的。從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。

2.1.1完善基本配套設(shè)施的設(shè)計(jì)。

物業(yè)管理企業(yè)介入住宅小區(qū)的設(shè)計(jì)，應(yīng)完善幼兒園、學(xué)校、商場、郵電、交通、娛樂場所、餐飲等基本的配套設(shè)施的設(shè)計(jì)。如寫字樓，要考慮停車場、會(huì)議室、商務(wù)中心等配套。

2.1.2完善水電設(shè)備安裝設(shè)計(jì)。

樓宇的機(jī)電設(shè)備在安裝設(shè)計(jì)時(shí)，要考慮到將來檢查、維修的方便，避免遺留隱患；電路設(shè)計(jì)不僅要考慮當(dāng)前線路的負(fù)載能力，還應(yīng)考慮未來一個(gè)時(shí)期電器負(fù)荷增加的需要；管路、線路鋪設(shè)應(yīng)不影響室內(nèi)外的美觀，其有關(guān)資料應(yīng)保存完好。住房設(shè)計(jì)應(yīng)考慮空調(diào)、煤氣、熱水器、抽油煙機(jī)、洗衣機(jī)及其他大型家用電器安裝或安放及其進(jìn)排水、廢氣排放管道的適當(dāng)位置等。

2.1.3完善消防設(shè)施的設(shè)計(jì)。

在建筑設(shè)計(jì)中，消防設(shè)施設(shè)計(jì)是有嚴(yán)格要求的，自動(dòng)滅火器及滅火器材的位置、自動(dòng)報(bào)警器的位置、扶梯、安全出口、滅火通道等設(shè)計(jì)都應(yīng)有利于防災(zāi)、滅災(zāi)。

2.1.4完善環(huán)保設(shè)施及設(shè)備、綠地、園林的規(guī)劃設(shè)計(jì)。

工業(yè)物業(yè)的“三廢”的處理、住宅和商業(yè)物業(yè)污水的處理，是物業(yè)設(shè)計(jì)必須考慮的。工業(yè)和住宅物業(yè)要考慮綠地、園林的規(guī)劃設(shè)計(jì)。在現(xiàn)代物業(yè)設(shè)計(jì)中，還應(yīng)考慮垃圾的收集、存放、處理問題。

由此可見，前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理，可以有效避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。［1］

2.2物業(yè)管理的中期介入。

2.2.1在項(xiàng)目的施工階段。

開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程的目標(biāo)，但往往由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視了對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。雖然我國已經(jīng)實(shí)行工程監(jiān)理制度，但是監(jiān)理不是物業(yè)建成之后使用維護(hù)的參與者，所以從使用方便的角度來說，監(jiān)理很難發(fā)現(xiàn)施工中存在的問題，比如：現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來極大的困難，甚至導(dǎo)致極大的浪費(fèi)，特別是在目前房地產(chǎn)的施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工，從而給入住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)物業(yè)在使用過程中常暴露的各種工程質(zhì)量問題，通過參與施工監(jiān)理，加強(qiáng)監(jiān)理的力度，盡可能把施工質(zhì)量問題消滅在建造過程中，消除隱患，確保物業(yè)的工程質(zhì)量。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)建造過程的質(zhì)量監(jiān)理，可以提高物業(yè)驗(yàn)收工作質(zhì)量，縮短驗(yàn)收時(shí)間，使驗(yàn)收不至于成為“走過場”的程序，也為以后接管物業(yè)打下良好的基礎(chǔ)。

2.2.2在項(xiàng)目設(shè)備安裝階段。

有的開發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處，造成可維護(hù)性不足，特別是在接管驗(yàn)收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，從而專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使其解決發(fā)現(xiàn)的問題，避免扯皮推諉的發(fā)生。特別是能夠及時(shí)指出安裝調(diào)試過程中給排水、電力照明、通訊、暖通、氣體動(dòng)力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運(yùn)行。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù)，同時(shí)嚴(yán)格按照國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗(yàn)收工作。同時(shí)，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施能基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌；所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省費(fèi)用，又大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期。［2］

2.3在工程基本結(jié)束、準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收時(shí)介入。

此時(shí)，物業(yè)的建設(shè)已經(jīng)基本完成，物業(yè)公司的介入對物業(yè)本身品質(zhì)的提升已無任何幫助。物業(yè)公司的任務(wù)就是幫助開發(fā)商進(jìn)行物業(yè)的銷售，總的來說，物業(yè)公司的作用體現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：

2.3.1有利于促進(jìn)物業(yè)的銷售。

先進(jìn)的物業(yè)管理和服務(wù)工作無疑是對購房者消費(fèi)心態(tài)的滿足與保證。物業(yè)管理前期介入將工作重點(diǎn)放在營造出一種富有特色的企業(yè)文化上，樹立物業(yè)品牌。同時(shí)，大力宣傳該物業(yè)的獨(dú)到之處，對該物業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)水準(zhǔn)及價(jià)格與價(jià)值相符的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從而吸引更多的消費(fèi)者前來購置物業(yè)，并可以使產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)得到增值。

2.3.2有利于物業(yè)管理公司的準(zhǔn)備工作。

物業(yè)管理前期介入可以使物業(yè)管理公司提前熟悉樓宇中各種設(shè)備和線路，收集、掌握房屋及公用設(shè)施設(shè)備的第一手資料，建立原始檔案，為以后順利管理帶來便利。此外，在對物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前還可以進(jìn)行服務(wù)方案的設(shè)計(jì)，制定相應(yīng)的管理細(xì)則，并進(jìn)行人員的招聘和培訓(xùn)等，實(shí)施入住前的宣傳與教育。［3］

3. 結(jié)語

通過以上的分析可知，物業(yè)管理公司的前期介入確實(shí)非常重要、非常關(guān)鍵。從科學(xué)角度分析，物業(yè)管理公司的介入應(yīng)越早越好。物業(yè)管理公司越早介入，開發(fā)商損失越少，業(yè)主得利越多，物業(yè)管理公司的管理基礎(chǔ)將會(huì)越扎實(shí)，樓盤的保值、升值將會(huì)更有保障。因此，筆者認(rèn)為，物業(yè)管理的最佳介入時(shí)機(jī)是項(xiàng)目處于可行性研究之時(shí)。

參考文獻(xiàn)：

［1］阮文勤.試論物業(yè)管理前期介入［J］.福建商業(yè)高等專科學(xué)校學(xué)報(bào)，2005，（2）：19-20.

［2］張惠蕓.試論物業(yè)管理前期介入［J］.天津職業(yè)院校聯(lián)合學(xué)報(bào)，2006（5）；134-136.

篇(5)

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；行政管理；現(xiàn)狀；研究

近年來，我國的物業(yè)管理行業(yè)逐漸發(fā)展壯大起來，物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)成為我國國民生活中的基礎(chǔ)行業(yè)，在促進(jìn)我國社會(huì)發(fā)展中發(fā)揮著越來越大的作用。無論是新開發(fā)的社區(qū)，還是老舊社區(qū)都在全力推行物業(yè)管理。物業(yè)管理公司對社區(qū)設(shè)備設(shè)施的專業(yè)維護(hù)和修理，極大的提高了設(shè)備設(shè)施的安全性與穩(wěn)定性；對公共區(qū)域的清潔保養(yǎng)，明顯改善了居民的居住環(huán)境；對社區(qū)的安保防范，大大提升了社區(qū)的安全保障，上述這些都鮮明的體現(xiàn)了物業(yè)管理的價(jià)值。如今物業(yè)管理已深入到居民生活的各個(gè)角落，居民的日常生活已經(jīng)離不開物業(yè)管理。在社區(qū)推行物業(yè)管理是我國城市建設(shè)的最大成果，開啟了我國現(xiàn)代化城市管理的新篇章。同時(shí)，我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展壯大離不開政府的有效行政管理和物業(yè)管理公司的自我建設(shè)，我們要牢牢把握上述兩點(diǎn)，在不斷加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)建設(shè)的同時(shí)給社區(qū)居民的生活帶來便利與實(shí)惠。

本文結(jié)合筆者在物業(yè)管理行業(yè)的多年工作經(jīng)驗(yàn)，研究了物業(yè)管理行業(yè)中的行政管理現(xiàn)狀，并對未來的行業(yè)發(fā)展提出了自己的想法和建議。

一、我國物業(yè)管理行業(yè)中行政管理的發(fā)展現(xiàn)狀

改革開放以來，我國的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展速度很快，人們的生活水平也有了顯著提高，而人們對生活服務(wù)行業(yè)提出了新的要求，這些要求與我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀之間的矛盾也越來也大，降低了居民對物業(yè)管理行業(yè)的滿意度，加重了兩者之間的利益沖突。目前，由于物業(yè)管理公司的行政管理落實(shí)不到位、物業(yè)管理行業(yè)的管理水平有限、居民的維權(quán)意識不斷增強(qiáng)，使社區(qū)居民與物業(yè)管理公司之間的矛盾沖突不斷。現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)仍然存在著一些不足之處。

1.對物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行行政管理的政府部門職能模糊，管理理念落伍

在我國，政府部門的行政管理方式轉(zhuǎn)變較慢，服務(wù)型的管理方式還未形成，服務(wù)意識淡漠和管理理念落伍的問題還比較突出，并且存在職能定位不清晰和管理越位等問題，這直接導(dǎo)致了政府行政管理工作效率低、效果差。通過行政管理部門的改革歷史我們可以發(fā)現(xiàn)，行政管理的改革發(fā)展還是取得了很大的成績的，但是其中仍然存在著行政管理的越位、缺位和錯(cuò)位的問題。職能的越位主要體現(xiàn)在行政管理部門的經(jīng)濟(jì)職能上，對物業(yè)管理企業(yè)自身的經(jīng)營活動(dòng)加以干預(yù)，這不僅限制了市場作用的發(fā)揮，還會(huì)浪費(fèi)政府的財(cái)力人力，進(jìn)而影響了其它職能的履行。職能的缺位是指本應(yīng)由行政管理部門提供的管理和服務(wù)的缺失，這直接導(dǎo)致了行業(yè)的無序成長和混亂競爭，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)的正常發(fā)展。職能的錯(cuò)位是指行政管理部門職能劃分不清，導(dǎo)致相互重疊，主要體現(xiàn)為職能多家分管和職能相互重合，使得物業(yè)管理公司無所適從和無法應(yīng)對，這嚴(yán)重影響了行業(yè)的正常發(fā)育。

2.法律法規(guī)不健全，無法適應(yīng)我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展

物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司和其它相關(guān)企業(yè)有著復(fù)雜的業(yè)務(wù)來往和利益關(guān)系。物業(yè)管理公司如何承接驗(yàn)收，如何進(jìn)行日常的經(jīng)營管理，如何與相關(guān)企業(yè)業(yè)務(wù)對接、與業(yè)主發(fā)生糾紛如何解決等等都需要有詳細(xì)的法律法規(guī)加以規(guī)范。但是由于我國立法工作的落后，產(chǎn)生了大量懸而未決的問題，導(dǎo)致了許多問題沒有辦法去加以解決或者解決方式不當(dāng)，造成了不好的社會(huì)影響。因此我國立法機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理的行政管理部門應(yīng)該盡快詳盡的物業(yè)管理辦法、準(zhǔn)則、程序、內(nèi)容等，對我國的物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展加以引導(dǎo)。縱觀近年來我國發(fā)生的多起物業(yè)糾紛事件，都造成了極壞的社會(huì)影響，也正是這些事件加速了一批與物業(yè)管理緊密相關(guān)的法律法規(guī)的出臺，還有一批相關(guān)法規(guī)正加緊制定之中。這些物業(yè)管理糾紛事件也暴露了相關(guān)立法滯后的弊端。在我國現(xiàn)行法律體系下立法工作落后于社會(huì)需求成為了一種常見現(xiàn)象，這也是我國依法治國的實(shí)踐過程中需要特別注意的問題。立法總在問題與矛盾暴露之后，立法工作缺乏主動(dòng)性，這所造成的影響將使整個(gè)國家和社會(huì)付出沉重的代價(jià)。我國的立法機(jī)關(guān)和人民群眾之間缺乏有效溝通，沒有從廣泛的、宏觀的群眾討論發(fā)現(xiàn)人們的現(xiàn)實(shí)意愿，立法與當(dāng)前現(xiàn)實(shí)缺乏有效聯(lián)系，造成了立法滯后。

3.物業(yè)管理公司與居民糾紛不斷，糾紛的解決途徑不暢

物業(yè)管理行業(yè)的行政管理涉及多個(gè)行政部門，而各部門之間缺乏有效的協(xié)調(diào)，尤其是在居民群眾特別關(guān)心的物業(yè)管理收費(fèi)方面缺乏詳細(xì)的規(guī)章制度和有效的監(jiān)管，加劇了社區(qū)居民與物業(yè)公司之間的矛盾。而且當(dāng)糾紛出現(xiàn)時(shí)，爭議雙方發(fā)現(xiàn)沒有行之有效的解決途徑，可以在兼顧彼此利益的前提下圓滿的解決問題。物業(yè)管理行業(yè)屬于生活服務(wù)業(yè)，該行業(yè)的發(fā)展是為了使人民獲得更多的生活幸福感，但是公司的逐利性決定了物業(yè)管理公司會(huì)采取降成本、增收入的措施，這同居民不斷增強(qiáng)的維權(quán)意識形成了強(qiáng)烈的矛盾。在現(xiàn)實(shí)中的表現(xiàn)就是在整個(gè)物業(yè)管理公司的工作中，從接管、裝修、設(shè)備的維護(hù)、環(huán)境清理、安保等方面，居民與物業(yè)管理公司矛盾不斷。在我國目前的物業(yè)管理水平下，社區(qū)居民對物業(yè)管理公司的印象是只負(fù)責(zé)收費(fèi)，對居民的服務(wù)工作不上心。尤其是物業(yè)管理行業(yè)部分從業(yè)人員文化水平不高、形象素質(zhì)不佳更是增添了糾紛的產(chǎn)生。

二、從行政管理角度出發(fā)，探討物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展意見

1.加快立法，完善規(guī)章制度，指導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展

我國正在不斷推進(jìn)各項(xiàng)工作的法制化建設(shè)，物業(yè)管理行業(yè)也應(yīng)該有相關(guān)的法律法規(guī)去遵循。物業(yè)管理行業(yè)要想長期健康的發(fā)展就離不開完善的法律法規(guī)加以規(guī)范引導(dǎo)。但是適應(yīng)我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的法律法規(guī)較少，有大量需要法律來規(guī)定和限制的內(nèi)容沒有說明，這阻礙了行業(yè)的發(fā)展。可喜的是，我國正在不斷加強(qiáng)相關(guān)方面的立法，其中《物業(yè)管理?xiàng)l例》就是借鑒了其它國家的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)頒布實(shí)施的，而且伴隨著我國相關(guān)立法工作的不斷推進(jìn)，我國在物業(yè)管理方面的法制體系將會(huì)不斷的完善起來。

2.規(guī)范居民c物業(yè)管理公司的行為，雙方依據(jù)規(guī)章制度履行責(zé)任

社區(qū)居民和物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同是在雙方自愿的基礎(chǔ)上的，居民委托物業(yè)管理公司依據(jù)合同進(jìn)行房屋建筑、設(shè)備設(shè)施、衛(wèi)生、綠化、安全等管理項(xiàng)目進(jìn)行修繕或維護(hù)等。但在實(shí)際生活中，經(jīng)常出現(xiàn)物業(yè)管理公司不按照合同進(jìn)行設(shè)施的管理，衛(wèi)生環(huán)境維護(hù)不及時(shí)，對于個(gè)別居民的私搭亂建、侵占公共空間的行為不及時(shí)制止，水電的突然停供導(dǎo)致居民生活受到嚴(yán)重影響。物業(yè)管理公司要熟練掌握物業(yè)管理的具體流程，認(rèn)真學(xué)習(xí)物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)，認(rèn)真的履行簽訂的合同。而社區(qū)居民也要按照規(guī)章制度辦事，不做對其它居民的生活造成困擾的事情，由于物業(yè)管理公司的過錯(cuò)造成的損失要按合同規(guī)定索要合理的賠償。

3.行政部門加強(qiáng)行政監(jiān)管和企業(yè)考評，加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督力度

健全物業(yè)管理企業(yè)檔案制度，逐步完善物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理和信用管理，促進(jìn)我國的物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范有序發(fā)展。逐漸完善物業(yè)管理企業(yè)的誠信體系制度，綜合各種數(shù)據(jù)建立企業(yè)的誠信檔案，對于誠信檔案中評價(jià)較差的企業(yè)要在政策和資質(zhì)方面加以限制，促使各物業(yè)管理企業(yè)重視社會(huì)誠信，更好的服務(wù)于居民。引入市場競爭機(jī)制，向社會(huì)定期公布各物業(yè)管理企業(yè)的檔案信息和評價(jià)結(jié)果，在市場競爭中實(shí)現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的健康發(fā)展。對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營水平和服務(wù)水平方面的考評，考評結(jié)果及時(shí)對外公布。不斷完善企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目的透明化，使V大居民清晰明了的知曉收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)內(nèi)容。加強(qiáng)輿論監(jiān)督建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)要自覺接受社會(huì)監(jiān)督，對服務(wù)質(zhì)量差和不按規(guī)章制度辦事的企業(yè)進(jìn)行有效懲罰。

4.物業(yè)管理企業(yè)按照規(guī)定進(jìn)行項(xiàng)目接收，減少居民和物業(yè)管理公司間的糾紛

完善相應(yīng)的法律法規(guī)，明確物業(yè)管理企業(yè)項(xiàng)目接收的規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，以及出現(xiàn)特殊情況時(shí)的處理辦法，為物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化承接驗(yàn)收提供法律依據(jù)。在相應(yīng)的法律法規(guī)中應(yīng)該明確的規(guī)定承接的時(shí)間限制、所要承接的設(shè)備設(shè)施、承接的范圍、承接所需的流程等等，為以后的物業(yè)管理工作的開展奠定基礎(chǔ)。涉及物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)公司和其它相關(guān)的業(yè)務(wù)時(shí)，法律法規(guī)也需要加以明確規(guī)范，使承接驗(yàn)收工作的各項(xiàng)工作的開展都有法可依，按章辦事，以減少由于承接驗(yàn)收工作引起的物業(yè)管理公司和居民之間的糾紛。物業(yè)管理公司要嚴(yán)格按照相應(yīng)的規(guī)章制度辦事，保障各項(xiàng)承接驗(yàn)收工作順利的開展，對進(jìn)行承接驗(yàn)收工作的一線員工要加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使之熟練整個(gè)承接驗(yàn)收工作的規(guī)范化流程以及特殊情況下的處理辦法。

5.暢通糾紛解決途徑，物業(yè)管理雙方按照規(guī)定行使權(quán)力、履行義務(wù)

目前我國的物業(yè)糾紛不斷，而糾紛的解決途徑不暢加劇了彼此之間的矛盾激化。所以我們應(yīng)該暢通途徑，促進(jìn)矛盾的解決，減少此類事件對社會(huì)產(chǎn)生的不良影響。依照法律法規(guī)，設(shè)立專門的糾紛解決部門，在照顧雙方的利益訴求的前提下，秉持公正公開的辦事原則，合理合法的化解彼此的矛盾。物業(yè)管理公司也應(yīng)該加強(qiáng)自身員工隊(duì)伍的建設(shè)，提升員工的業(yè)務(wù)水平和個(gè)人素養(yǎng)，對于居民的合理要求盡量滿足，對于不合理的要求要進(jìn)行積極勸導(dǎo)。社區(qū)居民也要在法律規(guī)定的范圍內(nèi)反應(yīng)自己的訴求，不要超過法律所允許的范圍，積極通過正當(dāng)?shù)耐緩脚c物業(yè)管理公司進(jìn)行溝通，不可采取過激行為，導(dǎo)致矛盾的升級。只有居民和物業(yè)管理公司之間的糾紛順利化解才能推進(jìn)我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

篇(6)

關(guān)鍵詞:物業(yè)管理;物業(yè)問題;法律對策

當(dāng)前我國城市化進(jìn)程成效顯著，城鎮(zhèn)化達(dá)到空前高度，人居環(huán)境得到了明顯改善，對于居住小區(qū)人文化管理方式要求越來越高。相應(yīng)的小區(qū)物業(yè)管理水平也隨著要求的改變不斷在提高，管理和服務(wù)方式越來越成熟逐漸變得成熟，但在法律保障方面卻沒有跟上進(jìn)步的步伐，在一定程度上限制了小區(qū)物業(yè)管理水平的繼續(xù)提升，對于物業(yè)管理的穩(wěn)步前進(jìn)也有一定的阻礙作用。現(xiàn)在急需要對小區(qū)物業(yè)管理的法律支撐作用作進(jìn)一步的完善，以推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理水平的不斷完善，為融入城市化進(jìn)程的人們體驗(yàn)到舒心的生活方式。

一、物業(yè)管理的內(nèi)涵

物業(yè)管理的概念定位是指小區(qū)業(yè)主將小區(qū)的內(nèi)的物產(chǎn)、相關(guān)設(shè)施及場地，衛(wèi)生狀況委托給商業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理和維護(hù)的委托聘任關(guān)系，小區(qū)業(yè)主按照合同規(guī)定繳納一定的管理費(fèi)用，二受委托的物業(yè)管理公司則依照合同承擔(dān)一定的法律責(zé)任。總體而言，可以從以下幾個(gè)方面對物業(yè)管理進(jìn)行概括:

(一)商業(yè)化經(jīng)營盈利模式，物業(yè)管理是一種基于委托關(guān)系的商業(yè)經(jīng)營行為，由承托方進(jìn)行統(tǒng)一管理，盈利是其開展工作的基本要求和目標(biāo)，物業(yè)公司開展任何一項(xiàng)業(yè)務(wù)也都需要支付報(bào)酬才能得以實(shí)現(xiàn)。

(二)集中化管理模式，小區(qū)管理涉及到的工作方方面面、紛繁復(fù)雜，而物業(yè)公司則需要將這些工作統(tǒng)一到一起進(jìn)行集中式管理，由于這些工作對于小區(qū)業(yè)主來說，與日常生活密切相關(guān)，這就需要物業(yè)管理公司把問題集中起來再細(xì)分下去，逐一處理到位。

(三)規(guī)范化管理模式，當(dāng)前物業(yè)管理政策清晰，權(quán)責(zé)明朗，物業(yè)管理也需要科學(xué)化的管理方式，物業(yè)管理公司只有把管理方式做到規(guī)范合理，才會(huì)起到好的效果和效益，也只有如此物業(yè)管理這一行業(yè)才能得到良好發(fā)展。這也是人們生活水平提高的對于物業(yè)管理提出的必然要求和結(jié)果。

(四)服務(wù)水平要求專業(yè)化，物業(yè)管理中涉及到很多專業(yè)領(lǐng)域知識，這就需要專業(yè)化的人才和專業(yè)化技能才能開展好工作。例如小區(qū)供電系統(tǒng)的運(yùn)行和維護(hù)，小區(qū)供氣系統(tǒng)、供水系統(tǒng)等等，就是專業(yè)知識較強(qiáng)的領(lǐng)域，必須使從業(yè)人員達(dá)到一定的專業(yè)素養(yǎng)才能得以進(jìn)行。

二、物業(yè)管理中易凸顯的問題

(一)物業(yè)與小區(qū)業(yè)主的關(guān)系

業(yè)主即是小區(qū)的真正擁有者，與小區(qū)物業(yè)管理公司屬于委托和承托的關(guān)系，屬于物業(yè)管理服務(wù)的承受方，兩者的關(guān)系理應(yīng)非常融洽，但實(shí)際上這兩者之間的矛盾和問題時(shí)有出現(xiàn)。這其中有業(yè)主對于服務(wù)關(guān)系理解偏差有一定關(guān)系，一些業(yè)主認(rèn)為我既然出了錢，那么就理所應(yīng)當(dāng)?shù)娜魏我蠖伎梢蕴幔灰飿I(yè)管理方?jīng)]有達(dá)到我提的要求，那么就認(rèn)定物業(yè)管理水平差，服務(wù)不到位等。當(dāng)然也存在有的業(yè)主未能完全認(rèn)識到物業(yè)管理方提供的服務(wù)屬于商品范疇，由于種種原因，對于物業(yè)提供的服務(wù)不到位也完全不知情，合法權(quán)益未能得到保障。除此之外矛盾比較集中的是每個(gè)月業(yè)主所付出的管理費(fèi)和維修基金費(fèi)用，物業(yè)公司對這筆費(fèi)用的使用情況，如何才能既使業(yè)主放心又能使物業(yè)管理公司得到信任。業(yè)主應(yīng)當(dāng)選出代表承力業(yè)主小區(qū)物業(yè)管理參與方，與物業(yè)公司共同對這筆費(fèi)用進(jìn)行管理，對這筆費(fèi)用的存留和去向均要知情并同意后方能使用，如果這筆維修基金未能完全使用，則有業(yè)主委員會(huì)取出，征求所有業(yè)主決定使用。業(yè)主委員應(yīng)當(dāng)選舉負(fù)責(zé)人的人員組成，才能真正起到監(jiān)督的作用。

(二)物業(yè)管理方易于凸顯的問題

物業(yè)管理方出現(xiàn)的問題很多主要集中在服務(wù)態(tài)度上，一些物業(yè)管理人員的服務(wù)意識不夠，把小區(qū)業(yè)主看做自己的管理對象，而非服務(wù)主體，甚至出現(xiàn)服務(wù)亂收費(fèi)，收費(fèi)后服務(wù)不到位等以及出現(xiàn)侵害業(yè)益的行為。這種服務(wù)方式很容易引起業(yè)主的反感和抵觸，導(dǎo)致矛盾的出現(xiàn)，處理不好更容易出現(xiàn)矛盾升級的事件，這些情況的出現(xiàn)主要體現(xiàn)出的還是物業(yè)管理公司人員素質(zhì)的問題和管理方式不夠科學(xué)規(guī)范。這就要求物業(yè)管理公司在選聘物業(yè)管理人員的時(shí)候需要對人員素養(yǎng)進(jìn)行認(rèn)真挑選，并對選中的人員進(jìn)行相關(guān)工作的細(xì)致培訓(xùn)，合格者方能上崗留用。小區(qū)的安全問題是業(yè)主和物業(yè)管理公司共同關(guān)注的最重要因素，在一些城市中心地段的小區(qū)物業(yè)管理人員，出于一些個(gè)人私利原因，對于外來人員的檢查未能保持警惕性，特別是在停車擁堵地段，只要繳納停車費(fèi)，任何人都可以把車輛停放在非小區(qū)業(yè)主的小區(qū)內(nèi)。一是侵占業(yè)主的合法權(quán)益，二是給小區(qū)的安全帶來隱患，在出現(xiàn)安全事故之后，小區(qū)物業(yè)管理方往往會(huì)傾向于對應(yīng)付責(zé)任進(jìn)行轉(zhuǎn)移。對于物業(yè)公司對于物業(yè)管理人員與小區(qū)外閑散人員的關(guān)系也應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)把握和關(guān)注。如果出現(xiàn)物業(yè)從業(yè)人員與社會(huì)閑散人員交往過密且物管人員出現(xiàn)思想波動(dòng)時(shí)，應(yīng)該予以重點(diǎn)關(guān)注，必要時(shí)認(rèn)真排查，以確保物業(yè)從業(yè)人員良好的職業(yè)操守。

(三)政府監(jiān)管問題

當(dāng)前各地政府均對小區(qū)物業(yè)管理做出了明確的規(guī)定，也出臺一系列管理文件，但是在法律體系內(nèi)仍舊缺乏系統(tǒng)有效的管理體系。尤其是在出現(xiàn)矛盾糾紛的時(shí)候，很多法規(guī)都沒有對責(zé)任的認(rèn)定給予明確規(guī)定，致使對矛盾責(zé)任的認(rèn)定模棱兩可，難以認(rèn)定，缺乏實(shí)際操作性。

三、改善物管水平的法律對策

(一)加強(qiáng)監(jiān)督，以監(jiān)管促進(jìn)步

物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)作為公共事業(yè)管理的一部分，政府相應(yīng)管理部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)公司的行為進(jìn)行有效的監(jiān)督，更不能對于物業(yè)管理問題聽任不管。當(dāng)然行政單位對于物業(yè)管理公司的管轄權(quán)也應(yīng)當(dāng)在適當(dāng)?shù)臋?quán)限范圍內(nèi)，這主要是加強(qiáng)對物業(yè)協(xié)會(huì)的監(jiān)制上，以行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)迫使各個(gè)物業(yè)管理公司提升自身的管理水平和服務(wù)水平。在行政單位對物業(yè)管理進(jìn)行協(xié)調(diào)時(shí)，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持公平、公正原則，不偏袒，不包私。

(二)完善物業(yè)法規(guī)建設(shè)

為了確保物業(yè)管理工作的穩(wěn)定和有序，也為了當(dāng)有糾紛發(fā)生時(shí)能夠有效處理矛盾的問題，完善物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)建設(shè)，勢在必行。對于已有的法規(guī)應(yīng)當(dāng)不斷進(jìn)行調(diào)整，以確保合符實(shí)際需要。

(三)大力加強(qiáng)物業(yè)法治意識建設(shè)

光有立法而沒有普及法的精神，所立之法不會(huì)起到太大的作用和效果。行政監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)大力普及物管相關(guān)法律政策的宣傳工作，既加強(qiáng)業(yè)主的維權(quán)意識也加強(qiáng)物管企業(yè)的依法行事意識，共同改變法律意識，形成正確的服務(wù)委托關(guān)系，建立起良好的人居環(huán)境。對于超越法規(guī)內(nèi)容的行為，無論是業(yè)主還是物管企業(yè)，都應(yīng)當(dāng)予以嚴(yán)厲處罰，以維護(hù)正常秩序。對于問題的反映，應(yīng)當(dāng)建立通暢渠道，是問題能在第一時(shí)間內(nèi)得到解決，第一時(shí)間內(nèi)能夠?qū)κ虑榈脑龀稣媸欠从澈土私猓杂欣趩栴}得到正確處理。

作者:李松霖 單位:西南科技大學(xué)應(yīng)用技術(shù)學(xué)院

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關(guān)鍵詞:VPN技術(shù);物業(yè)管理;研究;應(yīng)用

中圖分類號:TP393 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A文章編號:1007-9599 (2010) 09-0000-01

VPN Technology Research&Application in Property Management

Liu Haixia

(Chengzhuang Mineral Industry Company,Jincheng Anthracite Mining Group,Jincheng048021,China)

Abstract:Through careful analysis of virtual network technology and application of the principle advantages,combined Chengzhuang Mineral Industry Company's actual situation,development of mineral sector in the management of the implementation in my program,the specific configuration,obtained the technology in property management relatively economical,safe and reliable conclusions.

Keywords:VPN technology;Property management;Research;Application

在隨著寬帶Internet網(wǎng)絡(luò)的普及和信息化的發(fā)展,VPN虛擬網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在物業(yè)管理領(lǐng)域備受青睞,它不需要任何租用線路,只是通過在Internet上挖掘一條隧道就可傳輸加密數(shù)據(jù),并且可以把費(fèi)用降到最低。對于晉煤集團(tuán)成莊礦物業(yè)公司來說,具有廣闊應(yīng)用前景。

一、工作原理

虛擬專用網(wǎng),是利用公共網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施,通過“隧道”技術(shù)等手段達(dá)到類似私有專網(wǎng)的數(shù)據(jù)安全傳輸目的。虛擬專用網(wǎng)中PPP數(shù)據(jù)包流是由一個(gè)LAN上的路由器發(fā)出,通過共享IP網(wǎng)絡(luò)上的隧道進(jìn)行傳輸,再到達(dá)另一個(gè)LAN上的路由器,而過去的直接拔號連接的PPP(點(diǎn)對點(diǎn)協(xié)議)數(shù)據(jù)包流是通過專用線路傳輸?shù)?這兩者的不同主要是隧道代替了實(shí)在的專用線路,它好比是在WAN中拉出了一根串行通信電纜。

二、實(shí)施方案

構(gòu)建以成莊物業(yè)公司機(jī)關(guān)設(shè)為整個(gè)網(wǎng)絡(luò)的中心,把它看作總部,并安裝C/S應(yīng)用程序,存儲(chǔ)中央數(shù)據(jù)庫。各二級單位看成分部,直接與總部網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)。

三、硬件環(huán)境

(一)分部(二級單位)

1.10臺電腦,每臺至少采用10M/100M自適應(yīng)網(wǎng)卡,處理器512M,硬盤80G,內(nèi)存512M以上。

2.16換機(jī)1臺另外,VPN技術(shù)還可以用于視頻會(huì)議、遠(yuǎn)程監(jiān)控、跨地域的數(shù)據(jù)、聲音、圖像集成一體的數(shù)據(jù)通信等業(yè)務(wù)中,特別是對于那些需統(tǒng)一集中、協(xié)調(diào)管理的業(yè)務(wù)領(lǐng)域,將會(huì)發(fā)揮出更大的優(yōu)勢。

3.APN GW2000路由器11臺

4.申請上網(wǎng)線路一條,通過路由器作現(xiàn)線路的冗余備份。

(二)總部

1.APN GW2000路由器1臺(支持遠(yuǎn)程辦公)。

2.數(shù)據(jù)庫服務(wù)器1臺(配有1000M網(wǎng)卡2塊,支持8個(gè)CPU,1G內(nèi)存)。

3.VPN服務(wù)器。

4.高性能的硬件防火墻設(shè)備。

5.磁盤陣列柜(供數(shù)據(jù)熱備份使用)。

6.網(wǎng)管交換機(jī),通過VLAN技術(shù)以實(shí)現(xiàn)對每臺計(jì)算機(jī)可訪問范圍的限制,同時(shí)支持端口匯聚功能,能有效地提高主干部分的帶寬和連接可靠性,符合連接要求。

7.采用光纖接入。

四、軟件要求

(一)服務(wù)器端C/S應(yīng)用程序。

(二)遠(yuǎn)程客戶端軟件,啟用DHCP服務(wù)器功能、啟用DHCP服務(wù)器功能、啟用DNS服務(wù)器功能、安裝802.3協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)、啟用完善的路由功能。

(三)安裝完善的寬帶服務(wù)器軟件,內(nèi)置PPPoE。

五、VPN服務(wù)器具體設(shè)置

(一)客戶端:首先在windows XP網(wǎng)絡(luò)中添加PPTP協(xié)議――再設(shè)置兩個(gè)VPN私人網(wǎng)絡(luò)通道――安裝VPN RAS And Routing Admin軟件――在安裝過程中要重新啟動(dòng)計(jì)算機(jī)3次,在程序項(xiàng)中增加Routing And RAS Admin程序項(xiàng)――添加VPN撥號適配器及撥號IP地址,設(shè)置VPN驗(yàn)證用戶名、口令和域――接下來要設(shè)置VPN路由,可以用靜態(tài)路由也可以用RIP路由。用靜態(tài)路由要添加兩個(gè)路由。一個(gè)是走VPN通道的路由,另一個(gè)是走Internet網(wǎng)絡(luò)的路由――在NT的域用戶管理器中添加VPN撥號用戶,并允許撥入。

設(shè)置完成后,可以從本地的工作站Ping中心點(diǎn)的局域網(wǎng)中的工作站。另外在本地VPN服務(wù)器是可以Ping通Internet上的其他計(jì)算機(jī)的。

(二)總部服務(wù)器端:中心接點(diǎn)VPN驗(yàn)證服務(wù)器的配置過程:

其配置過程基本上與分布的驗(yàn)證服務(wù)器配置過程一樣,就是所添加的VPN私有網(wǎng)絡(luò)通道數(shù)是各分支所添加的和。要?jiǎng)?chuàng)建到各分部的VPN接口,并且對每一端口進(jìn)行靜態(tài)路由的配置。還要在WINDOWS NT 的域用戶管理器上創(chuàng)建每一個(gè)VPN用戶。

當(dāng)中心點(diǎn)驗(yàn)證服務(wù)器和分部驗(yàn)證服務(wù)器的配置都結(jié)束之后,就可以進(jìn)行VPN的連接。

六、本方案優(yōu)點(diǎn)

(一)本方案費(fèi)用低:VPN使用Internet進(jìn)行數(shù)據(jù)傳輸免去了昂貴的專線費(fèi)用,只須添加支持VPN的上網(wǎng)設(shè)備。保密性強(qiáng):VPN使用了加密技術(shù),保證了Internet進(jìn)行數(shù)據(jù)的安全性。私有性:連接上VPN服務(wù)器的客戶就像使用局域網(wǎng)一樣,使用局域網(wǎng)內(nèi)部IP地址就可以訪問整個(gè)VPN中所有的主機(jī)。

(二)遠(yuǎn)程接入――實(shí)現(xiàn)了集中管理訪問權(quán)限,達(dá)到了各種資源和信息統(tǒng)一管理。

(三)支持動(dòng)態(tài)的IP――達(dá)到了多線路捆綁高速穩(wěn)定的傳輸目的,有效地增強(qiáng)了總公司和分公司之間高效溝通能力。

(四)容易擴(kuò)展――在擴(kuò)展網(wǎng)絡(luò)分支時(shí),只對新加入的網(wǎng)絡(luò)終端在邏輯上進(jìn)行設(shè)置。節(jié)省網(wǎng)絡(luò)新設(shè)備投入費(fèi)用。并具有維護(hù)容易、安全性高的優(yōu)點(diǎn)。

七、結(jié)束語